Impostos da empresa
A tela Impostos estima os tributos da administradora (não dos proprietários) a partir dos relatórios mensais e das receitas lançadas no Financeiro. É uma estimativa para provisionar: quem apura e recolhe é o seu contador.
1. Qual receita é da administradora
| Situação do imóvel | Entra na receita da empresa | Não entra |
|---|---|---|
| Comissão sobre as diárias ou sobre o lucro | a comissão e a taxa de limpeza | o que é repassado ao proprietário (é dinheiro dele) |
| Gestão integral | o valor total pago pelo hóspede | nada é descontado: taxa da plataforma e o que é pago ao proprietário são custos |
| Outras | enxoval cobrado dos proprietários, multa de cancelamento, serviços ao hóspede, outras receitas | — |
Proprietário que recebe direto da plataforma: a receita da empresa continua sendo a comissão e a limpeza daquele mês — a compensação no repasse não muda o imposto.
Importante: isso vale quando a empresa age em nome do proprietário (mandato). Se o anúncio e o contrato com o hóspede estão em nome da administradora, o fisco pode considerar o valor total da diária como receita dela. Confira com o contador se o seu contrato de administração e os anúncios deixam isso claro.
2. Configuração
Em Impostos → Configuração (defina com o seu contador e clique em Salvar configuração):
- Regime: Simples Nacional ou Lucro Presumido.
- Anexo do Simples: administração de imóveis de terceiros aparece como Anexo III em parte das fontes e como III ou V pelo fator R em outras. Escolha "pelo fator R" ou fixe o anexo que o contador indicar.
- Folha mensal: salários, pró-labore e encargos — usada no fator R (folha dos 12 meses ÷ receita dos 12 meses; 28% ou mais leva ao Anexo III). Com "pelo fator R" e a folha em branco, o cálculo usa o Anexo III (a partir de 6%) e mostra um aviso amarelo na tabela do Simples: informe a folha, ou escolha "Sempre Anexo V" se o contador enquadra a empresa no V. Para conferir, o extrato do PGDAS-D traz o anexo, o RBT12 e a alíquota efetiva de cada mês. Os 6% valem para RBT12 de até R$ 180 mil; acima disso a alíquota efetiva sobe.
- ISS do município: em São Paulo, 5% para intermediação/administração de imóveis e hospedagem (2% em alguns códigos "via plataforma digital").
- Alíquota de referência IBS+CBS: ainda não publicada. Preencha só se quiser simular a reforma completa.
- Histórico antes do Repasse: o Repasse só conhece a receita dos meses em que a empresa usou o sistema. Se ela já faturava antes, informe o primeiro mês completo no Repasse e o RBT12 desse mês (está no extrato do PGDAS-D; o contador tem). Sem isso, o primeiro mês com dados vira o "início das atividades" e o RBT12 dos meses seguintes sai baixo — a página avisa. Se a empresa começou naquele mês, informe só o início das atividades.
3. Como cada regime é calculado
Simples Nacional
- RBT12 = receita dos 12 meses anteriores ao mês. Nos primeiros meses de atividade, a média dos meses anteriores × 12.
- Alíquota efetiva = (RBT12 × alíquota nominal − parcela a deduzir) ÷ RBT12.
- DAS do mês = receita do mês × alíquota efetiva. Acima de R$ 4,8 milhões de RBT12 a empresa sai do Simples.
Lucro Presumido
- PIS 0,65% e COFINS 3% sobre a receita (até 2026) e ISS do município, por mês.
- IRPJ e CSLL por trimestre, sobre 32% da receita: IRPJ 15% + adicional de 10% sobre a base acima de R$ 60 mil no trimestre; CSLL 9%.
- Desde 2026 (LC 224/2025), a parte da receita do ano acima de R$ 5 milhões tem presunção de 35,2%.
O comparativo mostra só os tributos sobre a receita. No Presumido a empresa também paga a contribuição patronal sobre a folha, que não entra na conta.
4. Reforma tributária (IBS e CBS)
| Ano | O que muda |
|---|---|
| 2026 | Ano de teste: CBS 0,9% e IBS 0,1% destacados na nota. Quem cumpre as obrigações acessórias não recolhe. Empresas do Simples ficam fora. |
| 2027–2028 | PIS e COFINS acabam; entra a CBS cheia. IBS de 0,1%. ISS continua. |
| 2029–2032 | O ISS diminui e o IBS aumenta, até 2033. |
| 2033 | ISS extinto; CBS e IBS completos. |
Para a administradora (LC 214/2025):
- Comissão (administração e intermediação de imóveis): redução de 50%.
- Gestão integral (hospedagem de até 90 dias): tratada como hotelaria, redução de 40% sobre o valor total — não a redução de 70% da locação comum.
- Taxa de limpeza e outras receitas: sem regra específica encontrada; a simulação usa a alíquota cheia até o contador confirmar.
IBS e CBS não são cumulativos: o que a empresa paga às plataformas e a fornecedores gera crédito. A simulação mostra o débito, antes dos créditos.
5. E os proprietários?
- O proprietário pessoa física paga Imposto de Renda sobre o aluguel pelo carnê-leão mensal e pode deduzir IPTU, condomínio e a comissão da administradora. Desde 2026, a Lei 15.270/2025 zera o imposto de quem recebe até R$ 5 mil por mês e reduz até cerca de R$ 7,35 mil — a aplicação ao carnê-leão de aluguel deve ser confirmada com o contador.
- Ele só passa a pagar IBS/CBS se, no ano anterior, tiver mais de 3 imóveis alugados e receita de aluguel acima de R$ 240 mil — ou se passar de R$ 288 mil no ano (valores corrigidos pelo IPCA). A tela lista quem está perto disso, considerando só os imóveis administrados aqui.
- A administradora entrega a DIMOB (fevereiro) com os aluguéis que administrou. Se as locações por temporada entram é ponto controverso: confirme com o contador.
- O informe de rendimentos de cada proprietário (Proprietários → abrir → Informe de rendimentos) tem os valores do ano para a declaração dele.
O que confirmar com o contador
- Se o contrato e os anúncios caracterizam atuação em nome do proprietário.
- O anexo do Simples e o código/alíquota do ISS no município.
- Como a taxa de limpeza será tratada no IBS/CBS.
- Se a DIMOB inclui as locações por temporada.
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