Modelos de comissão
A remuneração é definida por imóvel (não por proprietário): o mesmo proprietário pode ter imóveis com regras diferentes. Em toda tela e no relatório do proprietário aparece uma frase só, com os valores reais do imóvel — por exemplo, "Comissão de 15% sobre as diárias líquidas".
Comissão sobre as diárias (padrão)
Como funciona:
- A comissão é um percentual das diárias do mês.
- O proprietário arca com as despesas do imóvel (condomínio, água, gás, luz, IPTU, manutenção).
Exemplo (15%):
Diárias do mês = R$ 10.000
Comissão 15% = R$ 1.500
Repasse = R$ 10.000 − R$ 1.500 = R$ 8.500
(−) manutenções/extras e reembolsos lançados no mês, se houver
Os custos fixos (condomínio, contas) o proprietário paga direto.
Taxa típica: 15–20%.
Comissão sobre o lucro
Não é mais oferecida para imóveis novos. Aparece só em imóveis que já usam.
Como funciona: os custos fixos do imóvel (condomínio, luz, água, IPTU…) saem da base da comissão, não do repasse. A administradora cobra um percentual maior, mas sobre um valor menor.
Exemplo (20%):
Diárias do mês = R$ 10.000
Custos fixos = R$ 1.200
Base da comissão = R$ 8.800
Comissão 20% = R$ 1.760
Proprietário recebe = R$ 10.000 − R$ 1.760 = R$ 8.240
Se o proprietário usou o imóvel no mês, os custos fixos entram proporcionais aos dias disponíveis para locação.
Gestão integral
Como funciona: a empresa fica com o resultado do imóvel (diárias + limpeza − custos) e não há repasse ao proprietário pelo Repasse — o acerto com ele, quando existe (um aluguel fixo, por exemplo), é combinado fora do sistema.
Quando usar: imóveis que a própria empresa aluga ou opera por conta própria.
Sobre o que a comissão incide: diárias líquidas ou brutas
Na comissão sobre as diárias e na comissão sobre o lucro, você escolhe por imóvel a base da comissão:
| Opção | A comissão incide sobre | Quem usa |
|---|---|---|
| Diárias líquidas (padrão) | o valor que a plataforma pagou, já sem a taxa do Airbnb/Booking, menos a limpeza | a maioria das administradoras |
| Diárias brutas | o valor que o hóspede pagou, antes da taxa da plataforma, menos a limpeza | quem cobra a comissão "cheia" |
Exemplo, com comissão de 15%: o hóspede pagou R$ 7.810, o Booking ficou com R$ 1.015,30 e a limpeza foi R$ 450.
Diárias líquidas: (7.810 − 1.015,30 − 450) × 15% = 6.344,70 × 15% = R$ 951,71
Diárias brutas: (7.810 − 450) × 15% = 7.360,00 × 15% = R$ 1.104,00
Nas duas opções, o proprietário recebe a partir do valor líquido: a taxa da plataforma sai da parte dele. Muda só a base da comissão.
No relatório em PDF, quando a unidade usa diárias brutas, aparece a linha Diárias brutas (base da comissão) logo abaixo do Faturamento Líquido, para o proprietário conferir a conta.
Sem taxa de plataforma (venda direta), as duas opções dão o mesmo valor.
Taxa de limpeza
IMPORTANTE: a taxa de limpeza cobrada do hóspede fica 100% com a administradora, em todos os modelos. Não entra no cálculo de repasse do proprietário.
Isso é convenção de mercado (Airbnb/Stays separam taxa de limpeza da diária): a administradora arca com a equipe de limpeza, logo fica com o valor cobrado.
Como configurar
Padrão da empresa — Configurações → Contrato → Comissão padrão: percentual e base (diárias líquidas ou brutas). Todo imóvel novo nasce assim (inclusive os importados do Stays e os da ficha cadastral), e o contrato gerado usa esses valores.
Por imóvel — Unidades → ícone de lápis na linha do imóvel:
- Como a empresa é remunerada: Comissão sobre as diárias ou Gestão integral
- Taxa de comissão (%): ex.: 15
- A comissão incide sobre: Diárias líquidas ou Diárias brutas
- Confira a frase de resumo (ex.: "Comissão de 15% sobre as diárias líquidas") e Salvar
O sistema aplica no próximo fechamento mensal. Relatórios em rascunho passam a usar a regra nova ao clicar em Recalcular; relatórios já enviados ou pagos não mudam.
Todas as configurações do imóvel que mudam o cálculo estão em Configurar um imóvel.
Alterar a comissão no meio do ano
A mudança vale a partir do próximo mês fechado. Fechamentos anteriores ficam com a regra da época.
- Combine a nova regra com o proprietário
- Altere no imóvel
- O próximo fechamento já calcula com ela
- (Opcional) Gere o contrato de novo em Contratos e colha a nova assinatura
Perguntas comuns
"O proprietário quer saber quanto a administradora ganha"
O relatório mensal mostra a comissão e a regra usada. Com diárias brutas, ele mostra também a linha "Diárias brutas (base da comissão)".
"E se o mês der prejuízo na comissão sobre o lucro?"
Se os custos fixos passam das diárias, a base fica negativa e a comissão do mês é zero — não existe comissão negativa. O proprietário recebe as diárias menos os descontos do mês.
Próximo: Fechamento mensal